Gå direkt till sidans innehåll

Markanvisnings­tävling Ormbacka B

Järfälla kommun har utlyst markanvisningstävling för bostadsbyggande av äganderätter och bostads­rätter inom gällande detalj­plan för Ormbacka B i Skälby. Området ligger i gränsen mellan Skälby och södra Veddesta mellan Viksjö golfklubb, Skälby bostadsområde och Veddesta, cirka 1 km från den framtida kollektivtrafik­noden i Barkarby med tunnelbana, pendeltåg, regionaltåg och bussar.

Markanvisningstävlingen pågår under perioden 2021-10-07 – 2021-11-30. Den deltagande exploatör som bäst uppfyller tävlingsförutsättningarna kommer att ges möjlighet att teckna markanvisningsavtal med kommunen, bilaga 1. Markanvisningen ger exploatören ensamrätt att fram till 2022-12-01 förhandla med Järfälla kommun om att förvärva marken.

Detta är den andra markanvisningstävlingen i Ormbacka B. Den först pågick under perioden 2020-09-09 - 2020-20-21.

Frågor och svar

Frågor och svar som kommer in under perioden för markanvisningstävlingen redovisas nedan. Har du en fråga är du välkommen att kontakta:

Irene Bellman
irene.bellman.k@jarfalla.se
073 683 11 66

19/11 2021: Fråga om tid för att utse vinnare

Fråga: När uppskattar kommunen att en vinnare utses?

Svar: Kommunen uppskattar att en vinnare utses under v 50

24/11 2021: Fråga om grundkriterier för anbudsgivare

Fråga: Det står i Handlingar som ska lämnas in att man ska visa att anbudsgivare uppfyller grundkriterierna i punkt 5.4, men visst menas det punkt 5.6?

Svar: Helt rätt, det ska vara grundkriterierna som beskrivs under pkt 5.6.

19/11 2021: Fråga om solstudier

Fråga: Efterfrågade solstudier ska bifogas separat eller som en del av handlingar i anbudet?

Svar: Solstudierna ska lämnas in som en del av de handlingarna i anbudet.

19/11 2021: Fråga om parkeringsbehov

Fråga: Redovisning av parkeringsbehovet för bil för verksamheter och bostäder på kvartersmark med garage då placering finns men inte antalet, då bostadsplaner ej får kompletteras. Hur ser ni på detta?

Svar: Föreslår att man beskriver det i text eller tabell.

19/11 2021: Fråga om parkeringsbehov

Fråga: Redovisning av bil- och cykelparkeringsbehovet då placering finns men inte antalet, då bostadsplaner ej får kompletteras. Hur ser ni på detta?

Svar: Kommunen vill se ett koncept för hur förslaget avser utforma installationer mm. på tak, och principlösningar för balkonger.

19/11 2021: Fråga om grönytefaktor

Fråga: Grönytefaktor efterfrågas som en del av handlingar i anbudet?

Svar: Grönytefaktor efterfrågas som en del av handlingarna och utöver detta vill kommunen se ett koncept för växtligheten, dvs. hur denna faktor realiseras.

19/11 2021: Fråga om utformning av balkonger

Fråga: Princip för utformning av balkonger/ koncept för installationer efterfrågas som en del av handlingar i anbudet?

Svar: Kommunen vill se ett koncept för hur förslaget avser utforma installationer mm. på tak, och principlösningar för balkonger.

19/11 2021: Fråga om entréers synlighet

Fråga: Efterfrågade fasader visar inte samtliga bostadsentréer?

Svar: Alla entréer behöver inte synas, så länge principerna är tydligt redovisade.

19/11 2021: Fråga om vyer och flygvy

Fråga: Finns det något utöver detta som ska redovisas i vyer/flygvy?

Svar: Nej

19/11 2021: Fråga om näromgivning

Fråga: Området i Ormbacka är under uppbyggnad. Vi har antagit att det är näromgivningar som gator och naturområdet runt omkring.

Svar: Näromgivningarna består av gator och naturområdet såväl som befintlig bebyggelse på andra sidan Växthusvägen, vilken område A behöver relatera till.

19/11 2021: Fråga om handlingar

Fråga: Ska det efterfrågade material ska redovisas inom handlingarna för anbudet?

Svar: Ja

19/11 2021: Fråga om byggrätten

Fråga: Anses det negativt om förslaget inte maximerar byggrätten?

Svar: Detaljplanens fastställda byggrätt utgör ett maximum och är tänkt som ett sätt att reglera en lämplig exploateringsnivå. Det finns inget egenvärde i att maximera byggrätten, utan den ska ses som ett ramverk för att förverkliga de värden som efterfrågas i kvalitetsprogrammet.

19/11 2021: Fråga om möjlig byggrätt

Fråga: Angående detta "Kommunen utgår från en byggrätt om mellan 7000-8000 BTA i tävlingen." Syftar ni i detta fall på ljus BTA eller total BTA?

Svar: Kommunen syftar på total BTA. I praktiken är det som blir viktigt att man förhåller sig till vad detaljplanen tillåter.

17/11 2021: Fråga om parkeringsplatser

Fråga: Finns det höjdbegräsningar för bostäderna under byggrätt A? Enligt dokument kommer man troligen behöva bygga garage för bostäderna för att fylla parkeringsnormen.

Då har vi tänkt om man bygger garage ovan mark sedan flerbostadshuset på garaget?

Svar: Detaljplanen anger att byggrätt A får utformas med högst tre antal våningar, utöver detta får vind inredas. Ett garage på mark skulle räknas in i våningsantalet. Ingen ytterligare höjdbegränsning finns angiven. Kvalitetsprogrammet anger att flerbostadshus mot Växthusvägen ska gestaltas för att bryta ner skalan till åtskiljbara enheter för att undvika ett högt och monotont intryck.
(Rättelse 25/11 2021: Vi har publicerat fel svar på denna fråga. Nu är det rätt)

17/11 2021: Fråga om begränsningar under byggrätt A

Fråga: Läser man vidare på Parkeringsnormen kan man tillämpa fria platser om man uppfyller vissa krav i zon A+ och A. Då är frågan ligger Ormbacka B inom dessa zoner? Hur ser kommunen på frågan om p-platser överlag vill man minska plasterna och hänvisa mer åt transporter med cykel och tpg/buss?

Svar: Fria parkeringstal får inte användas inom Ormbacka B, då området ligger inom ett mindre kollektivtrafiknära läge i zon B. Kommunen ser positivt på olika mobilitetsåtgärder t.ex. bilpool.

(Rättelse 25/11 2021: Vi har publicerat fel svar på denna fråga. Nu är det rätt)

16/11 2021: Fråga om skala

Fråga: I inbjudan står att elevationer för radhus mot Ormbackavägen och flerbostadshus mot Växthusvägen ska redovisas i skala 1:500.

Detta format är väldigt litet och vi undrar om en större större skala tillåts i inlämningen? Alternativt ett utsnitt i en större skala på en del av elevationen?

Svar: Vi förstår att det kanske skulle kunna ge en bättre bild med i större skala men kommunen önskar handlingar enligt inbjudan.

10/11 2021: Fråga om bebyggelse inom samtliga områden

Fråga: Hur ställer sig kommunen till ett förslag på 2-plans radhus på samtliga del områden (A, B, C).

Svar: Markanvisningsområdet avser bostäder där även småskalig handel eller kontor får (dvs ej krav) finnas i markplan.

Byggrätt A - Max 3 våningar samt sadeltak om högst 45 graders takvinkel – vind får inredas. Dvs. nästan ett 4-våningshus.

Byggrätt B – Max 3 våningar plus valfritt tak.

Markanvisningsområdet är en del av en planerad bykaraktär i ett kulturlandskap. Denna etapp ska möta upp Växthusvägen samt tydliggöra Ormbackavägen som huvudstråk/bygata genom området. Dvs. det finns en idé att gå upp lite i skala – från 2 våningar till 3 våningar – mot korsningen Ormbackavägen-Växthusvägen.

Kommunen går inte ifrån planens intentioner i vår markanvisning.

2- plans radhus uppfattar kommunen inte är planens intention även om det är möjligt.

9/11 2021: Fråga om exploateringskostnader

Fråga: Tillkommer det några exploateringskostnader utanför fastigheten om vi väljer att gå med i tävlingen(som tex tunnelbanebidrag). Som jag förstått det så ska dessa tydliggöras från kommunens sida, och jag har inte kunnat finna något i dokumentationen som finns.

Svar: I köpeskillingen ingår gatukostnadsersättning och planavgift se § 6 i förslaget till markanvisningsavtalet. I köpeskillingen ingår även medfinansieringsersättning enligt PBL.

Anslutningsavgift för VA tillkommer.

Beträffande framtida förbättringsarbeten som kan komma att utföras på gata eller annan allmän plats gäller vad som stadgas i 6 kap, Plan- och bygglagen om gatukostnader.

Bolaget svarar för alla övriga kostnader för exploatering av kvartersmarken så som till exempel kostnader för el och bildande av erforderliga gemensamhetsanläggningar.

I det fall kommunen hunnit bygga ut de allmänna anläggningarna svarar exploatören för kostnader som uppkommer vid omprojekteringar eller ombyggnader i det fall exploatören begär det.

8/11 2021: Fråga om referensprojekt

Fråga: Finns det några krav på bifogade referensprojekt? Ska de exempelvis vara ritade/projekterade/uppförda av ansökande part? Ska de vara färdigdigbyggda? etc.

Svar: Kommunen ställer i sig inga direkta krav på referensprojekten men syftet är ju att kommunen ska förstå vad det är anbudsgivaren har för avsikt att genomföra och vara just referens.

Det är bra om referensprojekten är genomförda och genomförda av ansökande part.

9/11 2021: Fråga om utökade handlingar i anbudet

Fråga: Går det att lämna in fler handlingar till markanvisningen än de som efterfrågas, t ex planritningar eller fler illustrationer?

Svar:

Anbudet ska inkludera följande handlingar:

1 st beskrivning som i sig består av 2st A3 sidor beskrivande text / bilder
1 st A3 sida med situationsplan

3 st A3 sidor med elevationerna.

1 st A3 sida för flygvy/ illustration

1 st A3 Sida för valfri vy

2 st referensprojekt av likartad bebyggelse, totalt 2 A4, en A4 per projekt

Samt ifylld checklista tillhörande kvalitetsprogrammet

Anbudet får inte utökas med t.ex. fler vybilder eller en fysisk modell och inte heller fler handlingar till markanvisningen än de som efterfrågas, t ex planritningar eller fler illustrationer.

Det hade kanske varit önskvärt vybilder, fysiska modeller eller fler illustrationer men för att bedöma anbuden behöver handlingarna, i det här fallet, vara text/bilder.

8/11 2021: Fråga om kompletterande handlingar i anbudet

Fråga: Får inlämningmaterialet utökas med t.ex. fler vybilder eller en fysisk modell?

Svar:

Anbudet ska inkludera följande handlingar:

1 st beskrivning som i sig består av 2st A3 sidor beskrivande text / bilder
1 st A3 sida med situationsplan

3 st A3 sidor med elevationerna.

1 st A3 sida för flygvy/ illustration

1 st A3 Sida för valfri vy

2 st referensprojekt av likartad bebyggelse, totalt 2 A4, en A4 per projekt

Samt ifylld checklista tillhörande kvalitetsprogrammet

Anbudet får inte utökas med t.ex. fler vybilder eller en fysisk modell och inte heller fler handlingar till markanvisningen än de som efterfrågas, t ex planritningar eller fler illustrationer.

Det hade kanske varit önskvärt vybilder, fysiska modeller eller fler illustrationer men för att bedöma anbuden behöver handlingarna, i det här fallet, vara text/bilder.

4/11 2021: Fråga om begränsning i handlingar i anbudet

Fråga:

Finns begräsningar av antal inlämnade sidor?

Vi tolkar det som att anbudet består av 2st A3 sidor beskrivande text / bilder

1 st A3 sida med situationsplan

3 st A3 sidor med elevationerna.

1 st A3 sida för flygvy/ illustration

1 st A3 Sida för valfri vy

Totalt ca A3 8 st sidor? + referensprojekt

Svar:

Anbudet ska inkludera följande handlingar:

1 st beskrivning som i sig består av 2st A3 sidor beskrivande text / bilder
1 st A3 sida med situationsplan

3 st A3 sidor med elevationerna.

1 st A3 sida för flygvy/ illustration

1 st A3 Sida för valfri vy

2 st referensprojekt av likartad bebyggelse, totalt 2 A4, en A4 per projekt

Samt ifylld checklista tillhörande kvalitetsprogrammet

Anbudet får inte utökas med t.ex. fler vybilder eller en fysisk modell och inte heller fler handlingar till markanvisningen än de som efterfrågas, t ex planritningar eller fler illustrationer.

Det hade kanske varit önskvärt vybilder, fysiska modeller eller fler illustrationer men för att bedöma anbuden behöver handlingarna, i det här fallet, vara text/bilder.

3/11 2021: Fråga om förtydligande redovisning hantering av buller och vibrationer

Fråga: Förtydligande av: ” Övergripande redovisning av buller och vibrationer mot allmänna gator”

Utöver planbeskrivningens bullerutredning, vad vill ni att vi tar fram?

Svar: Kommunen vill att anbudsgivaren på ett övergripande sätt redovisar hur man tänker uppfylla bestämmelserna i detaljplanen, se plankartan Rubrik - Skydd mot störningar.

3/11 2021: Fråga om takkupor

Fråga:

Gällande inredningsbar vind och takfönster/takkupor.

Finns det några begränsningar gällande takkupor i Järfälla?

Svar:

Järfälla kommun har inga specifika regler kring takkupor utan vi följer PBL, PBF och rådande rättspraxis. Takkupor som görs breda kan upplevas som dominerade och därmed vara volymskapande.

Men det finns inget generellt att framföra, vi prövar det utförande som presenteras och framför om vi önskar att utformningen på takkuporna omarbetas.

29/10 2021: Fråga om betalningstid

Fråga: Det ser ut som att betalning sker i december och tillträde någon gång under Q1. Det var lite långt i förväg tänker jag. Eller har jag missuppfattat något?

Svar: Titta på tidigare svar den 25/10 gällande erläggande av köpeskillingen och tillträde.

29/10 2021: Fråga om ljus BTA

Fråga: Betalar man för ljus BTA enligt bygglov eller vad detaljplanen medger?

Svar: Marköverlåtelseavtal tecknas med vinnaren av markanvisningstävlingen mot bakgrund av klara bygglovhandlingarna alternativt utkast till klara bygglovhandlingar vilka i sin tur innebär att köpeskillingen, antalet ljust BTA, baseras på bygglovhandlingarna

Ljus BTA definieras i tävlingsinbjudan pkt 5.3 Köpeskilling.

29/10 2021: Fråga om köpeskilling

Fråga: Varför ska köpeskillingen erläggas ”före” tillträdet?

Svar: Järfälla kommun har som praxis och det är också det mest förekommande i samband med överlåtande av fastigheter att köpeskillingen erläggs innan tillträdet.

I det här fallet är det en av förutsättningarna innan man tecknar marköverlåtelseavtal.

28/10 2021: Fråga om fyllning

Fråga: Vi tittar på markanvisningstävlingen i Ormbacka och jag har en fråga kring fyllning/ överlasta marken för att sättning skall stabiliseras ( Geo PM). Är detta något som är gjort/pågår eller är det byggaktören som skall göra detta efter tillträdet?

Svar: I samband med framtagandet av detaljplanen för Ormbacka B tog man fram en Geoteknisk undersökning, Tekniskt PM varvid det om kvarter 12 framgår att:

"Kvarter 12 Inom kvarteret planeras tvåvåningsbyggnader i väster och tre- till femvåningsbyggnader i NO och SO. Upp till 1,5 m fyllning planeras. I kvarterets östra del finns sättningskänslig lera med upp till ca 2 m mäktighet, vilket innebär att det här kan krävas grundläggning på pålar eller liknande och eventuellt restriktioner avseende fyllningen, dvs eventuellt krav på lättfyllning eller förbelastning. Kompletterande undersökningar krävs i den fortsatta planeringen."

27/10 2021: Fråga om Fastighet 3:537

Fråga: Jag söker dig för att få klarhet i område C på fastighet 3:537. DP medger 40% BYA på område C men hur stort är den?

Svar: Område A, B och C ligger på vad som idag utgör fastigheterna Skälby 3:536 och 3:537. De befintliga fastigheterna omfattar även andra områden inom och utanför detaljplan. Fastigheterna ska regleras och nya fastigheter bildas. Område C kommer att bestå av minst en fastighet för småhus (beroende på upplåtelseform, kan bli flera om radhustomterna ska styckas av som äganderätter). Området omfattar idag en area om 1905 kvm, vilket därmed är den största arean som småhusfastigheten kan få vid fastighetsbildningen.

25/10 2021: Fråga överlåtelse och betalning

Fråga: Stämmer det att överlåtelsen och betalning ska ske i dec 2022 men att tillträdet preliminärt sker under Q1 2023?

Det finns alltså en risk att tillträdet kan försenas ytterligare?

Svar: Det stämmer inte längre. Överlåtelse, betalning och tillträde kommer preliminärt ske under Q1-Q2 2023 beroende på när fastighetsbildningen vunnit laga kraft och det därvid finns möjlighet att ta fram en nybyggnadskarta inför bygglovansökan samt att kommunens entreprenad avslutats.

Köpeskillingen ska dock erläggas senast den 31 mars 2023.

Tillträdet kommer ske efter det att köpeskillingen erlagts. Det exakta datumet för tillträdet är beroende av när kommunens entreprenad avslutas, preliminärt Q1 2023. Detta framgår även av 4.1 i Inbjudan till markanvisningstävlingen.

Marköverlåtelseavtal kommer att tecknas under Q1 2023.

Tillträde sker sannolikt under Q2.

Notera att: Grundkriteriet för medverkan och tävlingsbidragets giltighet i och med detta svar har ändrats då datumet för köpeskillingens erläggande har justerats från att erläggas senaste 1 december 2022 till senast 31 mars 2023.

Fråga om antal områden

Fråga: Är det tänkt att en aktör ska göra samtliga områden?

Svar: Ja, markanvisningen tecknas med en aktör. Markanvisningen omfattar ett område med tre byggrätter.

Fråga om enbart byggrätt C

Fråga: Jag undrar om det går att delta i att enbart bygga i C området? Eller behöver man delta på A, B och C?

Svar: Nej, man deltar på samtliga områden, markanvisningen omfattar ett område fördelat på tre byggrätter.

Fråga om byggrätt B och C

Fråga: Är det möjligt att lämna anbud/förslag för delar av området tex för bara B och C.

Svar: Nej, kommunen vill ha ett samlat svar. Markanvisningen omfattar ett område med tre byggrätter.

Fråga om förväntat pris

Fråga: Vad det förväntade priset per kvadrat på varje område (A, B och C)?

Svar: Priset per kvadrat är en parameter tillsammans med upplevelse, gestaltning och sammanhang m.fl.

Fråga om enbart byggrätt C

Fråga: Alternativt pris på enbart C markeringen om man får söka till enbart den?

Svar: Nej, det går inte att bara skicka in bidrag för område C..

Senast uppdaterad:

Lagen om tillgänglighet till digital offentlig service syftar till att göra den digitala servicen mer tillgänglig, särskilt för personer med funktionsnedsättning. Om du upplever att webbplatsen inte lever upp till det kan du meddela oss här eller begära ut otillgängligt innehåll i alternativt format.

Läs mer i vår tillgänglighetsredogörelse om du vill veta hur väl vår webbplats uppfyller kraven

Påtala bristande tillgänglighet




Begär att få otillgängligt innehåll levererat i alternativt format

Om du upplever att du på grund av bristande tillgänglighet inte kan ta del av innehåll kan du begära att få detta levererat i ett alternativt format. Fyll i formuläret så återkopplar vi till dig.



Upp